ИТОГИ 2022 года на рынке жилой недвижимости Красноярска

В начале нашего аналитического обзора хотелось бы привести статистику Сбериндекса, который фиксирует, что потребительский спрос как был низким в течение всего года, так таковым и остаётся, а это значит, что норма сбережений россиян, по-прежнему, очень высока. По данным ЦБ РФ, процент сберегаемых доходов дошёл до 22%, что является крайне значительным показателем. В обычных условиях этот показатель находится в районе 5-6%.

При не растущих доходах приходится сокращать расходы, это логичное поведение, которое отражалось и на поведении покупателей на рынке недвижимости.

Вторичный рынок

За три года 2020-21-22 средняя цена за 1 кв.м. в типовой квартире на вторичном рынке выросла на 46%: наибольший рост пришелся на 2020-21 годы, а в 2022 году прирост цены в декабре к январю составил 5%.

При том, что в течение года было три заметных пика цены: март, октябрь и декабрь, в целом в течение года средняя цена колебалась с незначительными отклонениями вверх-вниз около значений 84 600 рублей за квадрат. Можно сказать, что цена вышла на плато, на некое справедливое значение для города при умеренном спросе, который мы наблюдали весь год.

В марте 2022 года, как и в ноябре-декабре 2014 года, вследствие реакции клиентов на геополитические события, цены на квартиры испытали кратковременное повышение – продавцы боялись продешевить и надеялись на сложившемся ажиотаже заработать, а покупатели пытались успеть вложить свои сбережения в недвижимость. В среднем прирост составил 5-7%, а на студии и 1-комнатные квартиры 10-15%.

И если март показал двукратный прирост в продажах, то уже в апреле-мае объем продаж резко снизился. В мае после коррекции цены относительно мартовского скачка и плавного наращивания спроса рынок вторичного жилья ожил.

Умеренный спрос на вторичном рынке прирос покупателями с первичного из-за возможностей купить квартиру дешевле аналогичных в строящихся домах и получения дисконта от продавца, а также ипотечными покупателями, которые вернулись на рынок после плавного снижения ставки по ипотеке.

1-2-комнатные квартиры оттягивают на себя значительный спрос и вовсе не из-за того, что все хотят жить в небольших квартирах, или вдруг повысился инвестиционный спрос на них. Во-первых, 1-комнатные квартиры – это доступный вариант первого жилья и это квартиры, которые популярны при размене квартир большей площади. А красноярский рынок недвижимости – это по структуре сделок рынок обменных операций на 70%. А во вторую очередь, этот индикатор потребительского спроса показывает на уровень благосостояния.

Если обратиться к нашему анализу рынка за 2006 год, то вот что там можно прочитать: «Анализ рынка ипотечного кредитования (в рамках проведенного исследования) показал, что в настоящее время (прим.дек.2006г.) в Красноярске порядка 95% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок (эта тенденция характерна и для других регионов России). В 4 квартале заметен рост числа продаваемых квартир в домах повышенной комфортности, количеством комнат 3 и более. Можно предположить, что в 2007г. будут пользоваться спросом квартиры 3-комнатные и более, в силу того, что население будет активно обменивать имеющее жилье на большее, и покупать дорогие квартиры в престижных районах и домах повышенной комфортности. То есть расширится круг потенциальных заемщиков с доходом выше среднего». Кризис 2008 года внес свои коррективы в светлое будущее и далее ни в один год таких ожиданий не случалось.

Основной спрос 68% реализовался в сделках с ценой за квартиру от 2 500 000 до 5 600 000 рублей, из них 60% это 1-2-3 новой планировки, 33% - 1-2-3 хрущевки/ленинградки, 5% - студии.

Но при всей экономии на расходы, потребность и возможность жить в комфортных квартирах, расположенных в престижных районах, в домах имеющих статус «комфорт плюс»/ «бизнес» она сохраняется и реализуется в сделках.

Стоит отметить, что срок экспозиции квартир типа «комфорт/бизнес», с высокими потребительскими характеристиками, часто дизайнерскими ремонтами с использованием дорогостоящих отделочных материалов, с мебелью, довольно большой от 3 месяцев до года. С одной стороны это обусловлено еще более низким спросом, а с другой стороны и существенной переоценкой собственником такой квартиры. И в ситуации турбулентности на рынке, при нежелании собственников видеть реальную картину спроса, глубина коррекции цены от старта продажи до сделки может доходить до миллионов рублей.

Диапазон реальных цен сделок на квартиры повышенной комфортности находится в следующих границах: на 1-комн 5 350 000 – 8 500 000, 2-комн 6 900 000 – 12 200 000, 3-комн 7 100 000 – 15 500 000, 4-комн 8 500 000 - 18 500 000, 5 и более комн 8 600 000 – 11 800 000.

Вторичный рынок жилья – это рынок, который будет функционировать всегда, поскольку потребность в изменении условий проживания, сохраняется вне зависимости от текущей ситуации. Другое дело, каким образом получить выгоду от сделки. И в этом вопросе, совершенно без прикрас, есть смысл работать с профессиональным агентом по недвижимости. Поскольку до результата в виде передачи ключей и получения денег сложный процесс переговоров, согласований условий и поиск возможностей. Команда «АРЕВЕРА-Недвижимость» пройдя за 30 лет путь и ни с одним кризисом, приобретя опыт десятка тысяч сделок, способна создавать выгоды своему клиенту.

Первичный рынок

На изменение уровня потребительского спроса рынок первичного отреагировал также сжиманием объема продаж, но если вторичный рынок адаптировался быстро за счет коррекции цены, то здесь спад продолжился.

И спад в продажах отмечен не только в Красноярске, но и в целом по стране. К концу года продажи на первичном рынке снизились на десятки процентов от 10-15% в Ленинградской области, до 50% в Татарстане. И это при том, что рынок ждет выхода новых миллионов квадратных метров, сдаваемых в уходящем году, на которые нет покупателей.

Релевантной статистики по Красноярску нет, поэтому приведем пример ближайшего города-миллионика, который схож по темпам строительства и продаж с Красноярском: «число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга продолжает быстро расти. По данным аналитической платформы bnMAP.pro к началу декабря этот показатель вырос до 41,6 тысяч квартир. Новый исторический рекорд превышает уровень прошлого года на 38%».

Красноярцы, по традиции, чаще заключают договоры ДДУ на студии, 1 – 2 -комнатные квартиры в строящихся домах (их доля в продажах составляет 79%).

К концу года мы увидели акции и скидки у застройщиков. Но пока это слабо влияет на возврат спроса на первичный рынок, как слабо влияет и низкая ставка по ипотеке, которая долгое время выступала драйвером спроса.

По нашему мнению, вернуть спрос на этот рынок может только в глобальном смысле - нормализация ситуации в политической сфере и как следствие в экономической, а значит повышение уровня стабильности у конкретного человека, домохозяйства, а в локальном смысле – это снижение цены. Подменить понятие «доступное жилье» понятием «доступная ипотека» уже не получится. В условиях длительного спада уровня доходов населения, даже околонулевая ставка не привлекает покупателей на рынок первичного жилья, а выгода от дешевой ипотеки свелась к нулю дорогими квадратами.

Перспективы в 2023

Любой участник рынка будь то профессиональный специалист по продажам, продавец или покупатель, строитель или банкир, входящий или планирующий зайти в сделку, как в реальные действия, направленные на достижения неких целей, хочет понимать вероятность успеха этой сделки, оценить перспективу. Тем интереснее рассматривать график «Динамики цены 2005-2022», основанного на ценах десятков тысяч реальных сделок АН «АРЕВЕРА-Недвижимость». Если будет дальнейшее понижение цены, то, как долго и насколько процентов?

На графике видно, что предыдущее снижение цены было с 2015-16-17 и этому периоду НЕ предшествовал рост в полтора-два раза, который мы наблюдали в 2020-21. Подобный крутой рост цены схож с периодом роста в 2006-07.

Но в этих периодах роста есть существенные отличия. В 2006-07 был рост экономики, рост иностранных инвестиций, рост доходов, ставка по ипотеке была 11,5-12% на вторичке и 13-14% на первичке, а цена на квартиры в строящихся домах была ниже цены на вторичном рынке.

В «ковидные» же годы рост цены на квартиры произошел за счет искусственного удешевления ипотеки (то есть реальных экономических оснований этому не было) на первичном рынке, снятия населением накоплений с подешевевших депозитов и перекладыванием в «бетон» и все это на фоне усиления санкций, спада в экономике, снижения уровня реальных доходов. Сначала взлетели цены на первичном рынке, которые потащили за собой цены вторички. Образовавшемуся ценовому пузырю суждено сдуться, как это было и в предыдущие периоды.

Говорить о прогнозах в нынешней экономической и политической ситуации совершенно бессмысленно. Стоит констатировать факт, что в 2023 году в условиях сжимающегося общего потребительского спроса нет факторов роста и для спроса на рынке недвижимости. А значит при существующем умеренном спросе, подкрепленного большим объемом предложения, в том числе нереализованного в сданных и строящихся домах, цены будут корректировать вниз и в основном за счет увеличения скидок и торга. 

Аналитика подготовлена:

Эксперт по недвижимости, аналитик
Ирина Томаровская
+7-902-942-2200