В конце лета и в начале осени отмечен всплеск спроса, как на вторичном, так и на первичном рынке. Это отмечено всеми участниками рынка, а особенно представителями банков и застройщиков, с их слов рекордные продажи сентября перекрыли даже рекорды августа. 
Скачок спроса и, как следствие, рост цен обусловлен ослаблением рубля и повышением ключевой ставки ЦБ. В августе-сентябре повышение ключевой ставки ЦБ произошло дважды на 4,5 п.п. 15 августа и на 1 п.п. 18 сентября, закрепив в итоге «ключ»  на значении 13%. Каждый раз это повышение приводило к росту спроса на ожиданиях подорожания ипотечных кредитов, что в дальнейшем и происходило.

Ажиотажный спрос во многом был основан на иррациональном поведении: если ипотека, то успеть купить с низкой ставкой и даже; если есть уже квартира в ипотеку, то взять и вторую ипотеку; избежать обесценивания рубля, сохранив деньги в «бетоне».  Покупатели покупали любую квартиру, что было на «витрине» и почти не торгуясь, главное более-менее подходящую по цене, не важна локация, класс жилья, качество.

Такое поведение покупателей сразу же нашло отклик у собственников и застройщиков в виде повышения цены предложения. В итоге, на конец  сентября, на рынке Красноярска:

    • на вторичном рынке:  сжатие базы предложения на 20% к июльским значениям, что позволяет до сих пор удерживать высокие цены; среднюю цену за 1 м2 в типовой квартире 104 150 рублей (в предложениях) и 102 000 рубля (в сделке), класса «комфорт/+» - 125 000,

    • на первичном рынке: отрыв от цен вторички на 20-23% и среднюю цену за квадрат 127 000 рублей; остановки продаж в некоторых проектах в связи «со значительным перевыполнением плана продаж» (со слов застройщиков).

Изменения ипотечных ставок происходило с изменением ключевой ставки и каждый раз покупатели спешили реализовать ранее полученные решения в сделках.
На сегодняшний день старт ставок по рыночной ипотеке начинается с 14%, в реальности ставки находятся даже выше 15%, что, конечно же, действует охлаждающе на рынок. Признаки снижения активности уже просматриваются: количество звонков, заявок на ипотеку, число просмотров квартир и выходов на сделки продолжает плавно снижаться. В октябре-ноябре, когда все покупатели с ранее одобренной ипотекой по «комфортным» ставкам реализуют свои потребности в покупке, снижение активности может стать сильнее.

Многие аналитики рынка недвижимости и я, в том числе, сходимся во мнении, что и на первичном рынке не остается оснований для того, чтобы продажи держались на достигнутом высоком уровне, так как увеличился размер первоначального взноса (с 15 до 20%), незначительно подросли ставки (убраны скидки) по льготным программам, выбран спрос будущих периодов и в большей степени за счет льготного кредитования.

Кроме того для многих покупателей заход на первичку начинается с продаж на вторичном, а там, как ранее сказано, спрос сжимается. Конечно же, с учетом разницы в ставках, а это практически в 2 раза, между ставками по ипотеке на вторичном и льготными на первичном смещение спроса со вторички на новостройки будет, но это не тот уровень продаж, который создает рекорды. Если не случится новых вводных, будь то ужесточение условий по программам с господдержкой, всплеска инфляции и роста курса валют, то покупатели с выбором новостройки торопиться не будут.

Перспективы ближайшего квартала

Уже сейчас, за первые числа октября, заметен незначительный, но прирост базы предложений в основном за счет объектов «советского» фонда, срок экспозиции увеличивается. К примеру, новые объекты выходят в экспозицию с ценами: 

1 комн. 60 лет Октября, 2/5, 30,5 м2 – 3 600 000 / 118 000 за м2
2 комн. 60 лет Октября, 4/5, 45 м2      –  3 950 000 / 87 800 за м2
3 комн. 60 лет Октября, 4/5, 63,7 м2   – 4 950 000 / 77 700 за м2,

а новой планировки в этой же локации:

3 комн. 60 лет Октября, 10/10 66 м2   –  7 700 000 / 116 600 за м2.

Спрос на вторичном рынке, как ранее было сказано, снизился, но не критично – в пределах значений июня, июля. Более того есть и консультации, и планируются сделки по новым ипотечным ставкам 14,1 - 15%. Пока сложно делать прогнозы относительно устойчивости этого спроса. Одно можно сказать с уверенностью, подкрепленной информацией о том, что высокая ключевая ставка сохраниться до 2 кв.2024, период «дешевых» денег закончился. И даже если регулятор начнет снижать ставку раньше, то рынку время, чтобы накопить новый спрос.  А значит, спад на вторичном рынке не минуем. 

На что мы рекомендуем обращать внимание и продавцам и покупателям рынка недвижимости: на динамику предложения и цен на вторичном рынке; на динамику цен и объемов продаж в новостройках; наблюдать за поведением ипотечных покупателей. Если они готовы брать по новым ставкам - это сюрприз, и его надо будет учитывать. И держим в уме ключевую ставку: нельзя исключать, что ЦБ снова ее повысит, ближайшее плановое заседание 25 октября. А разобраться, что к чему на рынке недвижимости, вам помогут специалисты по продажам АН «АРЕВЕРА-Недвижимость». Экспертное мнение специалистов, основанное на оценке поведения ни одного клиента, а сотни, на анализе десятков сделок от недели к неделе, помогут пройти «шторм» с наименьшими потерями и даже получить выгоду. 

Отвечу на ваши вопросы лично, +7-902-942-2200 Ирина Томаровская, аналитик рынка недвижимости, специалист по продажам.