Новость о снижении ставок по рыночной ипотеке в Сбере, безусловно, значимая, но чтобы правильно её оценить, нужно смотреть на неё в контексте всего 2025-26 года. Мы наблюдаем продолжение тренда на постепенное удешевление рыночных программ, которое началось ещё весной. 

Для наглядности, вот как менялись минимальные рыночные ставки Сбера на протяжении года:

• Март 2025 28,2% - 28,7% (вторичка) 27,6% - 28,1% (первичка).
• Ноябрь 2025 19,8% (средневзвешенная и на вторичке, и на первичке).
• Февраль 2026 от 16,5% (вторичка), от 15,7% (первичка)

Почему Сбер снижает ставки?

Это не спонтанная акция, а закономерный шаг, обусловленный несколькими факторами:

- Удешевление фондирования: Основная причина, которую банки, включая Сбер, называли и ранее — снижение стоимости привлечения денег. Это связано с уменьшением доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) и общей ситуацией на денежном рынке. Проще говоря, деньги для банка становятся дешевле, и он может позволить себе кредитовать клиентов под более низкий процент.

- Адаптация к новым реалиям: Рынок постепенно привыкает к новому уровню ставок. Как отмечали аналитики, даже двузначные проценты перестают быть "шоковыми", и спрос возвращается, если ставка становится предсказуемой.

- Борьба за клиента: Снижая ставки и первоначальный взнос, Сбер стимулирует спрос на свои продукты, укрепляя лидерские позиции (доля банка на рынке ипотеки и так превышает 50%).

Как это повлияет на рынок в ближайшее время?

В краткосрочной перспективе можно ожидать следующих изменений в поведении покупателей и продавцов:

Для покупателей:

• Активизация "отложенного спроса". Снижение ставок до психологически более комфортных уровней (15-17%) подтолкнет к действию тех, кто откладывал покупку в ожидании лучших условий. Мы уже видели подобный эффект осенью 2025 года, когда спрос на рыночную ипотеку вырос на 38% за месяц.
• Рост интереса ко "вторичке". Несмотря на то, что ставка на вторичном рынке немного выше (16,5% против 15,7%), она остается привлекательной для тех, кто хочет въехать в готовое жилье сразу. Это подтверждается трендом 2025 года, когда 65% рыночных выдач пришлось на готовое жилье.
• Возможности для ИЖС. Снижение минимального ПВ  по программам строительства дома и покупки загородной недвижимости с 25% до 20% делает эти продукты доступнее для более широкого круга семей.

Для продавцов (застройщики и частные лица):

Стабилизация спроса. Для застройщиков это хороший сигнал, так как рыночная ипотека дополняет льготные программы (доля которых всё ещё велика — около 77%) и позволяет поддерживать спрос на новостройки.

Повышение ликвидности на вторичном рынке. Собственники квартир на вторичном рынке, возможно, увидят больше реальных покупателей с одобренной ипотекой. Это может немного ускорить продажи, но вряд ли приведет к резкому скачку цен, так как ставки всё ещё остаются чувствительными для многих.

В целом, новость Сбербанка — это позитивный сигнал, который продолжает тренд на восстановление рыночного ипотечного кредитования, начавшийся во второй половине 2025 года.

Это шаг к большей сбалансированности рынка, где у людей появляется реальный выбор между льготными и рыночными программами.

Автор материала: Ирина Томаровская, эксперт по недвижимости, аналитик АРЕВЕРА-Недвижимость, +7-902-942-22-00