Компания «АРЕВЕРА-Недвижимость» 14 сентября празднует американское совершеннолетие. Типичные жители Штатов сказали бы, что теперь нам можно абсолютно все.  Вот только, полагаясь на свое собственное чутье, работать в недвижимости едва ли возможно. Долгая практика достаточно показала, что рынок недвижимости диктует нам, а не мы рынку.
Не секрет, что жилищный вопрос в нашей стране, и Красноярск не исключение, относится к разряду вечных.  Решить его пытались и в советский период. Явный прорыв произошел в 1960-е годы, когда массовое строительство жилья поставили на индустриальную основу и множество семей переехали из бараков и коммунальных квартир в отдельные «хрущовки». Затем строительный бум продолжался, хотя темпы его неуклонно падали. Городской жилищный фонд в 1970-е увеличился в 1,4 раза, в 1990-е – в 1,2, в 2000-2009 годах – в 1,1 раза. И последние четыре года эти показатели идут вверх с геометрической прогрессией.

Истоки «трудного» возраста

Вначале 90-х падение темпов строительства жилья было малоощутимо. Причина прозаична – численность населения значительно уменьшилось. Такой показатель, как общая площадь жилых помещений, приходящаяся на каждого россиянина,  за 21 год продолжала расти и на сегодня составила около 23 кв. м.  Правда, прирост количества вводимых квартир в «нулевые» почти вдвое отставал от прироста общей площади. Грубо говоря, небольшой процент населения переехал  в апартаменты, а 60% горожан до сих пор нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом сегодня остались и такие семьи, которые обитают в аварийных помещениях.

В 1992 году строили не столько жилье, сколько глобальные планы. Первая программа правительства под названием «Жилище-2000», ставила невыполнимую задачу – к обозначенному году обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью. Правда, результаты этой программы неизвестны никому. В миллениум первое лицо страны покинуло свой пост. Его приемник в 2001 году подписал более реальную Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище», позднее скорректированную и трансформировавшуюся в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Все программы Правительства после 2000-го подразумевали, что большинство жителей смогут заработать себе на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство брало на себя обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь льготных категорий граждан в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Во время кризиса 2008 года случился прецедент, жилье стало стоить на 25-30% дешевле, но так как ипотечные ставки тогда поднялись, то доступность свелась к нулю. А это значит, что очередь на жилье не рассосалась, период ожидания муниципальной квартиры остался практически прежним – около 20 лет.  Ощутимо снизилось лишь количество аварийного жилья.

Красноярск сегодня

Красноярский рынок недвижимости все эти годы претерпевал те же изменения, что весь российский рынок недвижмости в целом. Правда, по итогу можно сказать, что в 2013-м никаких сюрпризов ожидать не стоит. Да, и далекая перспектива весьма и весьма прозрачна. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья по Красноярску составила 55 тысяч рублей. За прошедший год цены на квартиры новой планировки подросли почти на 14 процентов. А типичная «хрущевка» стала стоить на 10% дороже. В то же время, стоимость квадратного метра квартиры гостиничного типа подросла значительно и составила 76 тысяч рублей. Правда, все эти повышения не ударили по карману и психике потребителя, благодаря своей планомерности. Сам потребитель тоже изменился. Теперь он ориентируется не столько на цену метра, сколько на стоимость всего объекта.

Ипотека также перестала пугать население Сибири.  Руководитель службы ипотеки компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова отметила, что» сегодня около 50% сделок проходит с участием ипотечных средств. Иногда, недостающие средства берут у банка под видом потребительского кредита».
Если говорить о тенденции в принципе, то  стратегия инвестирования в жилую недвижимость изменилась. Сейчас физические лица  покупают квартиры не столько ради перспектив извлечения прибыли или дохода от сдачи в аренду, сколько в качестве надежного вложения на далекое будущее.  Так произошло вероятнее из-за того, что цена квадратного метра достигла всех пределов платежеспособности, а условия по ипотечному кредитованию значительно ужесточились.

Однако эти прогнозы не останавливают строителей. Уже в этом году они знают, как будут двигаться дальше. Освоению теперь подлежит северо-западная часть города. Большие надежды возлагают на «Солнечный». Велика вероятность того,  что он увеличится в три раза. Стоит ожидать появление района «Солонцы-2», «Красноярск-Сити», начнется активная застройка окрестностей Мясокомбината, района Плодово-Ягодной станции. План ввода жилья гласит: в 2015 году должны сдать 3,5 миллиона квадратных метров на территории края. Большая часть этого объёма будет принадлежать красноярцам.

Опасения возникают только в одном. Сегодня население предпочитает перебираться с правого берега на левый. По сути, на правобережье они оставляют зачастую аварийное жилье. И заниматься им некому. Если так пойдет и дальше, то эти районы окончательно маргинализируются. Да, и будет ли кому населять новые территории – тоже вопрос весьма спорный. Вот только, конкуренция среди девелопером по-прежнему невероятно большая, это значит, что через пару лет нас ожидает большое количество квартир с «изюминкой».

Инновации «панелью» прирастать будут

Вопреки всеобщей любви к кирпичу, строители возлагают большие надежды на крупнопанельное домостроение. Панельные дома выгодны всем: власти, бизнесу, населению. Для власти это возможность создать европейские условия прироста жилья -  один квадратный метр нового жилья на человека в год. Для бизнеса – возможность в кратчайшие сроки возводить дома эконом-класса. Для потребителя – недорогие квадратные метры.

К слову, и сами девелоперы утверждают, что готовы сегодня предложить в этом сегменте принципиально иной продукт, нежели типовые панельные дома, которые строили в советский период.  Инновационные дома будут иметь срок службы не привычные 50 лет, а все сто. Потому в новую идеологию крупнопанельного домостроения должны быть заложены два базовых принципа — гибкая технология производства и гибкая конструктивная схема строящихся домов.