Готовое жильё в столице подорожало впервые за 4 года за счёт повышения спроса среди инвесторов. Его, прежде всего, обеспечила категория покупателей в возрасте от 50 лет, для которых инвестиции в готовое жильё в условиях экономической нестабильности и повышения пенсионного возраста кажется надёжным вложением средств.


Проснулись после спячки

Затишье у инвесторов на рынке готового жилья в столице завершилось в сентябре 2018 года, а к концу года превратилось в активность. Согласно оценкам аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в течение всего 2017 года инвестиционных сделок не было, однако к началу осени 2018 года их доля в общем объёме проводимых сделок достигла 12%, а к концу года составила порядка 19%. На основании анализа проведённых сделок специалисты пришли к выводу, что порядка 80% инвестиционных сделок было совершено людьми в возрасте от 50 лет и старше. Впрочем, в общем объёме сделок по покупке жилья на вторичном рынке доля покупателей старшего возраста снижается. Так, пять лет назад она достигала 27%, а к концу прошлого - 19%. В «ИНКОМЕ» считают, что смещение обусловлено увеличением покупок клиентами в возрасте до 35 лет, активность которых возросла из-за снижения ставок по ипотеке: в середине 2018 года ставки опустились до исторически минимального значения - порядка 9,5% (в среднем). Доля данной группы покупателей в общем объёме сделок на вторичном рынке за 5 лет выросло вдвое — с 20% до 40%.

Неожиданную активность на вторичном рынке эксперты частично объясняют событиями в сегменте новостроек. Девелоперы жилья в этом году переходят на новую схему финансирования строительства. Сейчас большинство проектов не менее чем на 40% (расчеты «НЭО Центра») строятся на деньги дольщиков, которые покупают жилье на разных стадиях готовности дома, но до того, как он сдается в эксплуатацию. С 1 июля 2019 года девелоперы не смогут использовать в стройке эти деньги — средства покупателей будут лежать на счетах-эскроу в банках до того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Строить дома придется на заемные средства. Таким образом, у застройщиков растут расходы: минимум на кредит, но кроме этого еще банковское сопровождение, так как банк, в котором лежат деньги дольщиков, будет контролировать расходование выданных застройщику средств. Когда об этих изменениях стало известно (они закреплены в основном отраслевом законе No214 «О долевом строительстве»), застройщики предупредили, что квартиры подорожают не менее чем на 15%. Новый механизм массово пока не заработал (некоторые девелоперы добровольно перешли на него раньше), но участники рынка развили бурную деятельность в 2017–2018 годах, чтобы вывести на рынок как можно больше новых проектов.

В начале прошлого года количество заключений о соответствии, выданное столичными властями, было в два раза выше, чем за аналогичный период 2017 года, например. Спешка была оправданна, так как начальный вариант изменений в закон предполагал, что с 1 июля этого года продажи квартир через эскроу-счета должны идти в проектах, вышедших на рынок до этой даты. В окончательном варианте законопроекта это ограничение убрали, чтобы перевести на эскроу-счета все проекты. Покупатели отреагировали на появление в продаже большого объема предложения по низким ценам (на старте продаж, на этапе котлована квартиры на 15–20% дешевле, чем в готовом доме) ростом спроса. В таких случаях девелоперы быстрее повышают цены, чтобы не распродать весь объем жилья по низкой цене. Но квартиры в новостройках дорожали медленнее, чем на вторичном рынке, так как у девелоперов ограничены возможности по повышению цен в условиях падения доходов населения. В итоге в новостройках в старых границах Москвы цены в 2018 году выросли на 8%, в Новой Москве — на 15%, в Московской области — на 4% (данные аналитического центра ЦИАН).

Прошлый год вселил оптимизм во всех участников вторичного рынка жилья Москвы. Вернулись отложенный спрос и консервативные инвесторы, что повлияло на цены, и наоборот — реагируя на рост цен, покупатели стремились быстрее закрывать сделку с понравившейся квартирой. До начала прошлого года квартиры на вторичном рынке дешевели четыре года подряд. Но с января 2018 года эта тенденция переломилась, и к концу прошлого года средняя цена квадратного метра в этом сегменте жилья выросла на 14,4%, до 203,2 тыс. руб.
Оказалось, что это общероссийская тенденция: в крупных городах (с населением более 300 тыс. человек) средняя прибавка в стоимости составила 2%, подсчитали в Domofond.ru. Рост цен на вторичном рынке вместе с экономическими факторами, к которым относится снижение ставок по вкладам, вернули интерес консервативных инвесторов к вторичному рынку.

Спрос и предложение

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома говорит, что показатели спроса в Москве росли пропорционально ценам. Суммарно за весь прошлый год количество авансов, внесенных за покупку квартир на вторичном рынке, в компании оказалось на 15% больше, чем в 2017 году. Поэтому быстрее всего с рынка уходили бюджетные квартиры стоимостью до 10 млн руб., которые обычно привлекают консервативных инвесторов невысокой ценой. Среднее число вариантов, которые рассматривает покупатель до сделки, в условиях выросшего спроса сократилось до десяти штук.

Сейчас, по статистике «Инком-Недвижимости», средняя цена квартиры на вторичном рынке в Москве составляет 14,1 млн руб., а средний чек сделки — 8,7 млн руб. Дисбаланс возник из-за длительного периода низкой активности на рынке вторичного жилья. По данным риэлторов, около 70% квартир, выставленных на продажу в этом сегменте, были заявлены по неадекватным, докризисным ценам, и эти лоты не участвуют в сделках, так как собственники не готовы снижать цену. «Реальные сделки проходят с 20% объектов, но из-за низкого спроса владельцам приходилось соглашаться на дисконт до 10%»,— объясняет господин Шлома. По его словам, сейчас в ценообразовании наметился прогресс. В январе по завышенной цене на продажу выставлено около 50% квартир на вторичном рынке. 20% владельцев указывают высокую цену, но готовы торговаться. «С грамотной оценкой квартиры выходят на рынок около 30% продавцов»,— отмечает Сергей Шлома.

Прогноз на 2019 год

В этом году покупательская активность на вторичном рынке Москвы будет снижаться и может сравняться с показателями 2017 года — тогда спрос вырос всего на 2% за год. На это повлияет успех прошлого года — цены разогнались, а доходы покупателей не изменились. Кроме того, выросли расходы, так как из-за повышения НДС до 20% подорожали все товары повседневного спроса. Ипотека, доля которой осенью прошлого года достигла рекордных для вторичного рынка 42,4%, тоже стала дорожать. По данным ЦИАН, ставки по кредитам на покупку на вторичном рынке растут быстрее, чем на новостройки. Это стало заметно по январской статистике покупок жилья (на вторичном рынке) в ипотеку — 39,2%. С этой точки зрения покупатели старше 50 лет могли бы поддержать спрос, так как реже, чем более молодые, рассматривают варианты покупки квартиры с привлечением ипотеки. В «Инком-Недвижимости» отмечают, что для них это труднее в силу особенностей жизненного опыта.

Покупатели постарше, в чьей жизни был более длительный период накоплений, финансируют покупку жилья за счет сбережений: приобретение жилья страхует этот капитал от девальвации и обеспечивает пассивный арендный доход. Но активность старших покупателей, как и остальных возрастных групп, помимо роста расходов ограничивает объем доступного предложения. В начале 2018 года в экспозиции было 32,5 тыс. лотов, а к декабрю их количество сократилось до 20,8 тыс. штук. «Покупателям с небольшим бюджетом не из чего выбирать. Отсутствие перспективы роста спроса формирует аналогичный прогноз по ценам — скорее всего, они останутся на текущем уровне»,— резюмирует Сергей Шлома.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что в первой половине 2019 года застройщики будут сдерживать рост цен: «Накануне перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам они заинтересованы в максимальной реализации текущих проектов». Если повышение цен будет, участники рынка, скорее всего, будут маскировать его скидками и дисконтными акциями. Во второй половине 2019 года жилье будет дорожать быстрее. По словам госпожи Литинецкой, на цены помимо отраслевой реформы будет влиять общая экономическая ситуация. «Увеличение НДС, рост цен на топливо, подорожание услуг ЖКХ мультипликативно повлияют на цены, особенно в реальном секторе и, в частности, в строительстве»,— перечисляет коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. Она оценивает подорожание новостроек в этом году в 5–10%.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что переход к новой модели привлечения средств может привести к росту цен на 15–20%. «Но не все застройщики смогут повысить цены, им придется пересматривать структуру затрат и сокращать издержки»,— отмечает он. Мария Литинецкая говорит, что возможности девелоперов по повышению цен ограничивают дорожающая ипотека и отсутствие роста доходов населения. По ее оценке, в этом году цены могут вырасти на 5–15% в зависимости от класса или локации новостройки.