Цены на столичные квартиры в июне наконец-то остановились, а местами даже слегка снизились. Теперь аналитики гадают — перерастет ли стагнация рынка в падение.
«Московскими ценами уже давно можно пугать детей... Однако, похоже, безумству цен на жилье в столице приходит конец... Покупатели ждут их снижения. Продавцы жилья в свою очередь на значительные уступки не идут. Максимум что можно выгадать — это скидку в $20-25 с каждого квадратного метра при покупке". Согласитесь, эти несколько фраз вполне адекватно отражают нынешнюю ситуацию на рынке столичного жилья. Между тем опубликованы они были в одном из российских деловых журналов после дефолта 1998 года. Тогда за два первых кризисных месяца жилье в столице подешевело на 5-20%, а за год — на 35-40%.
Сегодня аналитики рынка практически единодушно констатируют очередной «конец безумству цен". И если одни из них видят лишь замедление темпов их роста, то в аналитических заметках других уже появились первые минусы. При этом активность покупателей и продавцов заметно снизилась. Первые ждут, что цены скоро упадут, а вторые смотрят друг на друга и надеются, что наблюдаемая стагнация — это всего лишь сезонное затишье.
По подсчетам специалистов «Индексов рынка недвижимости», в июне было отмечено «существенное замедление темпов роста цен» — с 1% до 0,3-0,5% в неделю, а в целом по рынку прирост за месяц составил 2,9%. В общем и целом с этими выводами согласны и эксперты ресурса arn.ru. Ими также зафиксировано общее июньское снижение темпов роста цен на московские квартиры — до 0,4% на рынке типового вторичного жилья и до 2,3% — в секторе бизнес-класса. Однако в частности, по их наблюдениям, в Северном округе столицы впервые за долгое время квадратный метр по итогам месяца подешевел — на 0,4%.
Начало июля показало, что ситуация продолжает развиваться. В своих комментариях некоторые эксперты уже твердо констатируют остановку роста цен и связывают ее с тем, что продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию — прямо как осенью 1998 года. Однако тогда ожидания были связаны с дестабилизацией валютного рынка, общим финансовым и политическим кризисом. Спрос на жилье со стороны среднего класса, понесшего серьезные потери из-за резкой девальвации рубля и краха ряда банков, превратился в предложение. СМИ запестрели советами не торопиться с покупкой жилья и дождаться весны, прогнозируя продолжение снижения цен. Цены же падали вплоть до осени 1999 года.
Сейчас ситуация несколько иная. Сходство, пожалуй, лишь в банковской части — и только в какой-то мере. Действительно, некая доля вкладчиков понесла в нынешнем году финансовые потери в проблемных банках. Однако многие сняли свои деньги со счетов, потеряв лишь доверие к банковской системе, но не сбережения. И в этом контексте кризис нынешнего года больше похож на стимулятор роста цен на жилье, а не на повод к их снижению. То есть деньги, снятые с банковских счетов, должны перейти в надежные активы, к коим относится недвижимость. По крайней мере, так считают некоторые аналитики.
Что до валютного рынка и общего самочувствия российской экономики, то здесь пока все в порядке. Курс доллара полностью подконтролен Центробанку, госбюджет в хроническом профиците, ВВП удваивается потихоньку, а доходы населения, если верить статистике, неуклонно растут. Так что объективных экономических причин для развития кризиса на рынке недвижимости нет.
Тем не менее у покупателей все же есть повод не торопиться вкладывать деньги в квадратный метр. Недавно Госдума приняла во втором чтении пакет законопроектов о формировании в России рынка доступного жилья. Сложно сказать, как именно и в какие сроки жилье в России станет доступным. Однако сознание потребителя проводит простую параллель: доступнее — значит дешевле. Ну а раз будет дешевле, то зачем покупать сегодня? Тем более что вот уже год без малого во всех газетах вовсю обсуждают тему перегретого рынка жилья в Москве и строят догадки — когда и как сильно упадут цены. Да и «инвестиционным покупателям» впору задуматься над тем, что их недвижимый актив уже практически не приносит дохода. Это значит, что те, кто вкладывал деньги год-два назад или раньше, сегодня вполне могут захотеть зафиксировать полученную прибыль.
Также некоторые аналитики ожидают давления на цены со стороны банков и их корпоративных клиентов. Первые могут начать продавать недвижимость по ценам ниже рыночных с целью как можно скорее закрыть возникшую брешь после оттока средств вкладчиков и на фоне кризиса межбанковского рынка. Прецеденты уже есть. Так, к примеру, банк «Московский Капитал» снизил стоимость квадратного метра в коттеджном поселке «Потапово» в Южном Бутове с $1100 до $750. По словам председателя правления банка Виктора Крестина, «этот шаг позволит банку быстро получить необходимые ресурсы для реализации новых программ".
Внесут свою «медвежью» лепту и девелоперы. Те из них, кому внезапно обнищавшие банки откажут в кредитах, будут испытывать трудности с расчетами по текущим обязательствам и с финансированием новых проектов, отчего тоже могут начать активные продажи имеющихся объектов.
В общем, негатива для давления на цены в ближайшее время предостаточно. А с учетом их перегретости можно ожидать, что сезонной стагнацией рынка начавшийся процесс не ограничится. Вполне возможно, что квадратный метр подешевеет процентов на 5-10, может, чуть больше. Но ожидать повторения обвала образца 1998-1999 годов вряд ли стоит. Банковский кризис, если верить властям, уже практически исчерпан. А программа повышения доступности жилья скорее приведет в среднесрочной перспективе к росту цен, а не к падению. Ведь в основе этой программы лежат механизмы упрощения и удешевления ипотеки. Рост доступности ипотечных кредитов повысит спрос на жилье и как следствие — его стоимость. Для адекватного же увеличения объемов строительства потребуется очень много времени. К тому же строить в Москве уже негде. И дефицит площадок также не будет способствовать снижению стоимости квадрата.
Поэтому расслабляться не стоит. Откат цен на рынке столичной недвижимости может оказаться довольно краткосрочным. Фундаментальных причин для их продолжительного и масштабного снижения пока нет. Потенциальную опасность представляют, пожалуй, только намеченные на ноябрь нынешнего года выборы президента США. В случае если на этом посту республиканца Джорджа Буша сменит демократ Джон Керри, можно предположить, что закончится эпоха дорогой нефти и дешевого доллара. Ведь уйдет главный лоббист интересов техасских нефтяников. Но далеко не факт, что ухудшение внешней конъюнктуры приведет к проблемам в российской экономике: запас прочности все-таки накоплен приличный.
Между тем многие аналитики и участники рынка полагают, что рост стоимости квадрата возобновится уже осенью. К примеру, директор аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадий Стерник «никаких катастрофических изменений на рынке» в ближайшее время не ожидает. А «некоторое снижение оборотов» называет кратковременным сезонным колебанием. По прогнозу эксперта, за 2004 год итоговый рост цен на рынке составит 40-45%, за 2005-й — 10%, и только в 2006 году он ожидает стабилизации. В «Индексах рынка недвижимости» также считают, что с конца лета и в течение осени рост цен возобновится. При этом более вероятным для кризиса на рынке недвижимости называется лето будущего года. Московская ассоциация-гильдия риэлторов также вкалывает населению успокоительное: «Рынок просто переживает сезонный спад активности... Банковского кризиса как такового просто нет... Доля недвижимости, принадлежащей банкам, не так высока". Однако, после того как 14 августа 1998 года Борис Ельцин пообещал, что девальвации не будет, подобные снотворные на население России уже не особо действуют.
Антон Кузин


Журнал «Финанс