Власти Дубая (ОАЭ) в течение ближайших недель планируют издание новой серии законов, регулирующих индустрию недвижимости эмирата, с целью укрепления доверия в секторе, пораженном катастрофическим падением цен и увеличивающимся количеством конфликтов между инвесторами и застройщиками.
Напомним, что недавно правительство выпустило в свет Закон № 9 от 2009 года, являющийся поправкой и вводящий в силу скользящую шкалу компенсационных выплат для покупателей, которые не выполняют своих платежных обязательств в отношении плана покупки недвижимости в застройках офф-плана. Более значительные изменения, однако, будут введены нынешним летом, скорее всего, в июле. В них будет подробно разъяснено как Закон № 9 и другие законы о недвижимости должны интерпретироваться и исполняться в будущем.
В Законе № 9 представлены четкие директивы по вопросу неплатежей. Также, он существенно увеличивает полномочия Органа контроля операций по недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA) и Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), которые получили роль «судей», выносящих окончательный приговор по каждой неуплате. Кроме того, RERA имеет теперь полномочия отменять проекты.
«Основная цель - это защита покупателя.» - комментирует Глава лондонской адвокатской фирмы по международному праву Lovells Мухаммед Камаль (Mohammed Kamal), - «В настоящий момент имеется много ситуаций, когда покупатели совершенно не представляют себе что на самом деле происходит».
По словам Старшего юрист-консультанта Земельного департамента Дубая Имада Фарука (Emad Farouq), в новых положениях уделяется большое внимание процедуре расторжения договора купли-продажи, возмещению убытков, правам и обязанностям застройщика при продаже жилой единицы после расторжения договора.
Тем не менее, большое количество возникающих конфликтов не всегда можно решить с помощью нового законодательного акта, поскольку они просто не учтены в нем. Хорошим примером может послужить ситуация, когда покупатель оплатил 80% суммы за жилье, однако, не выплатил оставшуюся сумму после завершения его строительства. Закон № 9 гласит по этому поводу, что покупатель теряет все свои выплаченные средства, что, конечно же, абсолютно несправедливо по отношению к покупателю.
«Подобная ситуация должна быть тщательно рассмотрена и решена таким образом, чтобы покупатель все-таки получил оплаченную недвижимость с последующей выплатой 20% долга застройщику.» - считает Глава другой адвокатской фирмы Hadef and Partners Майкл Люнджевич (Michael Lunjevich), - «В более совершенных и полных положениях, обсуждаемых в настоящее время, будет приниматься во внимание совокупность законов о недвижимости и общая цель изменений».
Помимо этого, в новых положениях будут оговорены детали, на основе которых RERA сможет производить оценку обоснованности и осуществимости проекта до того, как принять решение о его отмене. К примеру, RERA может привлекать экспертов со стороны для произведения оценки.
Одним из наиболее актуальных вопросов, по мнению юристов, является случай, когда RERA все-таки отменил проект, а на счете эскроу денег не осталось. В соответствии с законом, инвесторы должны получить полное возмещение своих затраченных средств.
«Инвесторы обращаются ко мне каждую неделю, сталкиваясь с подобной ситуацией.» - рассказывает юрист дубайской компании Al Sayyah Legal Consultants and Advocates, - «Людмила Ямалова, - «Должен быть выработан какой-то иной механизм по решению подобной проблемы, а не только обращение в суд».
Как допустимые варианты, это могут быть аукционы, санкционированные RERA, на продажу земли или, если проект находится на стадии строительства, продажа недостроенного здания в фонд проблемных активов (distressed asset fund).
Следует отметить, что не все иски будут решаться в пользу инвесторов. Экономика вошла в весьма тяжелый период, в течение которого многие компании-застройщики прекратят свое существование, а инвесторы понесут убытки.
Если Вы хотите, чтобы Вашей сделкой занимались профессионалы, звоните по тел. 290-44-88, или оставляйте заявку! Мы поможем вам продать или купить квартиру быстро и выгодно!
09.06.2009 06:51:24
