Нынешняя весна, без сомнения, запомнится всем. Также ясно, что изменить настоящие обстоятельства мы не можем. А вот что возможно — так это получение информации, ее анализ и принятие на его основе решений. Это позволит всем нам с наименьшими потерями выйти на рынок недвижимости, когда будет позволено выйти из дому и вернуться к активной жизни.

Что мы имеем сейчас на рынке Красноярска?

Мартовский всплеск продаж как на вторичном, так и на первичном рынке, вызванный обвалом рубля и негативными настроениями после политических новостей, увеличил число инвесторов, вкладывающих в недвижимость в большей степени для сохранения, но также и для приумножения вложений. Увеличилось и число клиентов, спешивших получить решения по жилищным кредитам, которых подстегивали негативные ожидания роста ставок по ипотеке. На этом фоне собственники квартир и некоторые застройщики поспешили поднять цены.


Но уже в конце марта на фоне режима самоизоляции, неопределенности и тревожности из-за непонимания сроков ограничений, покупательский спрос резко снизился. По оценкам данных нашей компании, обращения потенциальных покупателей на телефон call-центра сократилось на 50%, а обращения на телефоны специалистов по продажам и сайт компании сократилось от 30 до 70% в зависимости от продаваемого объекта (чем выше цена, тем ниже спрос). Сегодняшний спрос – это спрос на размещение накоплений от 500 000 до 1 300 000 рублей или покупки квартиры с ценой до 3 500 000 (в зависимости от числа комнат). Стоит отметить, что возможность проведения сделок дистанционно сохранилась. При это конверсия от звонка в сделку на вторичном рынке выросла, а на первичном – снизилась.


Что касается ипотечного рынка, то сейчас в банках либо закрываются сделки по ранее выданным решениям, либо консультируют по кредитным каникулам. По неофициальным данным, спрос на новый ипотечный кредит снизился более чем в два раз. Половина покупателей, имеющих на руках решение банка, предпочитают отложить покупку на неопределенный срок.

Каждый день мы получаем обновленные данные от банков-партнеров. Чаще всего это ужесточение требований к заемщику и увеличение процентной ставки.

Сейчас многие задаются вопросами, чего же ожидать.

Если апрель месяц – это месяц закрытия сделок предыдущего периода, то май и далее – это будут результаты периода ограничений. Можно сказать однозначно, что каждая неделя самоизоляции снижает продажи на 10%. Ясно, что для многих экономические последствия ограничений, связанных с Covid-19, негативные. И многие клиенты отказались от решения жилищных вопросов до улучшения ситуации.

Снижение спроса приводит к снижению цены. Уже сейчас происходит коррекция цены вниз от собственников квартир, застройщики пока цены держат. Никто точно не скажет, насколько рынок упадет по цене. Можно только смотреть на данные кризисов 2008-2009 и 2015 годов и по ним строить прогнозы. Поэтому, однозначно можно сказать, что цена на вторичном рынке будет снижаться. Насколько? Можно исходить из предположений. Если ограничительные меры продлятся дольше, чем до конца мая, то снижение до конца года может быть до 25%. Поскольку чем дальше, тем сильнее провал по платежеспособному спросу и росту «дефолтных» квартир (отягощенные кредитом собственники будут выходить на рынок). Если ситуация с изоляцией завершиться до конца мая, то снижение будет, но не такое существенное. В пределах 15% до конца года. Так как, опять же по наблюдениям за рынком в предыдущие периоды, нужен период адаптации населения к изменившимся экономическим условиям и время на восстановление психики после такой экономической встряски. Обычно, если ситуация не ухудшается, это около полугода.

Если ограничительные меры не продлятся более, чем до лета, то рынок недвижимости Красноярска сможет восстановиться к середине осени за счет отложенного спроса и тех клиентов, которые сейчас отказываются от дистанционных сделок. Но о росте рынка в 2020 году не приходится говорить даже при благоприятных условиях по карантину, при маркетинговых акциях застройщиков и «играх» с ипотечными ставками, поскольку слишком велики экономические потери каждого конкретного домохозяйства.


Рекомендации такие.

- Если вы покупатель и намерены совершить покупку квартиры за наличные, возможно, стоит подождать с покупкой.

- Если вы покупатель и намерены совершить покупку, воспользовавшись жилищным кредитом, и вы соотносите все возможные экономические риски, то стоит сейчас совершить сделку, зафиксировав условия по ипотеке, поскольку ставки по ипотеке увеличиваются, а по цене на квартиру можно поторговаться.

- Если вы покупатель и сначала продаете свою квартиру, то не стоит выжидать. Надо искать квартиру своей мечты и возможностей, торговаться с помощью специалиста по продажам вниз и подавать быстро свою. Именно в таком порядке: ищем обмен — продаём свою.

- Если вы собственник квартиры и у вас сформированная потребность продать, то нужно продавать. Продавать нужно со специалистом по продаже, который способен даже в нынешних условиях найти самого мотивированного покупателя, организовать безопасный во всех смыслах и с соблюдением всех требованиях показ квартир, организовать и провести сделку на выгодных для вас условиях. Найти информацию и разобраться самостоятельно сегодня в условиях дистанционной сделки (от показа, организации переговоров до сбора документов и организации нотариата), в условиях электронной или выездной регистрации (различные требования и цены от 1000 до 7900 рублей) практически невозможно.

Материал подготовлен Ириной Томаровской