Былое и думы
О недавнем прошлом, когда коммерческие банки словно наперегонки предлагали потенциальному покупателю жилья все новые и новые продукты, теперь можно только вспоминать.

А ведь ипотека в стране развивалась так стремительно. Если в 2003 году первопроходцами на этом направлении были только два кредитных учреждения – «ДельтаКредит» и «Фора-банк», то по прошествии четырех лет в России насчитывалось 120 банков, которые «оптом» предлагали более пяти тысяч ипотечных программ.

«За эти годы произошли коренные преобразования, – рассказывает Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами «РосЕвроБанка». – Когда мы начинали, рассрочки платежа не превышали 10 лет, а сегодня выдаются кредиты на срок в четыре раза больший. Помню, что без первоначального взноса в 30 процентов банки не желали даже выслушать заемщика, зато потом можно было получить заем вообще без «предоплаты». Если человеку исполнялось 50–55 лет, то об ипотечном кредите он мог и не вспоминать. Сегодня немало банков, которые готовы работать с заемщиками 60-летнего возраста». Да что шестьдесят! В «Судостроительном банке» «сконструирована» программа, по которой возраст заемщика на момент окончания выплат может достигать 85 лет.

С приходом 2007 года началась самая настоящая охота за клиентами. Делались все мыслимые и немыслимые шаги навстречу заемщикам. Даже когда цены на жилье начали резко подниматься, финансисты первыми озаботились о покупателе: появились кредиты без первоначального взноса, кардинально изменилась скорость рассмотрения заявок, сократился комплект требуемых документов, в некоторых учреждениях разрешалось подтверждать «серые» доходы справкой в свободной форме. Под залог имеющейся недвижимости предлагались кредиты на любые нужды. Наконец, акции и скидки лились непрерывным потоком. Ипотека стала доступна даже людям с пропиской в другом городе. Впервые в истории российского кредитования банки стали так лояльны к заемщикам.

«Полгода назад в России была самая выгодная ипотека в мире! – с восторгом произносит Ирина Радченко, генеральный директор компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека». – Кому-то, конечно, и 10–11 процентов казались чересчур высокими! Но если учесть, что инфляция в стране составляет 8–9% в год, то становится понятным, на какие низкие прибыли шли финансисты. При этом банки сильно рисковали: нередко обслуживались клиенты, которые не имели ни кредитных историй, ни справок о доходах. Ну где еще, скажите мне, можно было найти такие условия?»

Но даже такие, казалось бы, идеальные условия, не смогли привлечь всех клиентов, нуждающихся в жилье. По двум причинам. Половина из них, в силу низких зарплат, не могла и помыслить о займе. Другая половина не успевала воспользоваться ипотекой только потому, что квартиры, выставляемые на продажу, тут же выкупались за наличные деньги. Спрос на рынке недвижимости в несколько раз превышал предложение. Вот и получилось, что за последние несколько лет банками было выдано только 800 тысяч кредитов. Капля в море, если учесть, что в доле ВВП эта сумма не дотянула даже до одного процента. Почти сто миллионов человек продолжают дожидаться лучших дней. В то время как в странах бывшего соцлагеря – Венгрии и Словакии – половина граждан успели решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки, не говоря о цивилизованных Европе и Америке.

И все же ипотечное будущее России представлялось радужным. Если бы не «шторм», который пришел, откуда его вовсе не ждали. В США нежданно-негаданно разразился кризис ипотеки. У работников ипотечного рынка даже появилась шутка: дескать, гуляла-то Америка, а горькое похмелье наступило во всей Европе…

«Подарок» из-за океана
Теперь же сами американцы не скрывают, что кризис, казалось бы, десятилетиями отработанной системы кредитования связан с бесконтрольным повышением привлекательности программ. И в первую очередь это связано с тем, что финансисты призывали пользоваться ипотекой, так сказать, малообеспеченные слои населения. Ну не парадокс ли, когда вполне комфортное жилье, причем по самым низким ставкам (2–3%!) предлагалось купить в кредит даже тем, кто получал пособие по безработице? Как выразился Александр Егоров, заместитель председателя правления «Газпромбанк-Ипотека», за океаном развернулась борьба за самую неблагонадежную аудиторию, которая даже по скромным подсчетам составляла не более 5% от всего населения Америки.

«Такая доступность достигалась искусственными путями, – дополняет Владимир Пономарев, председатель Совета Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР). – Для этого существенно занижались процентные ставки. Дело в том, что банки не несли долгосрочных рисков – кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи. Такая политика, пока на недвижимость наблюдался рост цен, создавала иллюзию благополучия».

Но как только цены начали падать, естественно, становилось убыточным и жилье, находящееся в залоге. Чтобы исправить положение, банки постарались увеличить ставки. Да не тут-то было. У заемщиков не оказалось таких денег. И теперь уже неликвидные квартиры без сожаления оставлялись на попечение ипотечного кредитора. Америка не Россия, рынок недвижимости развивался десятилетиями, благо можно было бы выбрать жилье подешевле, а то и вовсе переселиться к друзьям или родственникам. По крайней мере, на сегодняшний день в Штатах более одного миллиона квартир остаются пустыми, цены на них снижаются, банки остаются с неликвидным залогом.

К чести американцев, надо заметить, что они мужественно принялись за устранение причин кризиса. При ФБР учредили департамент по борьбе с мошенничеством. Ведь были случаи, когда самые хитрые клиенты в один день обходили несколько банков и во всех получали кредиты. Правительство обязалось помочь честным гражданам, кто брал ипотеку, в самом деле нуждаясь в жилье. Да и банки озаботились собственной ликвидностью. В один раз были отменены все «экзотические» кредиты. Количество программ сократилось вдвое. Прогнозируется, что и объем ипотечных займов в течение года уменьшится в два раза – с $3,8 до $1,8 трлн.

И откликнулось, и аукнулось
Одни эксперты высказывают мнение, что Америке на преодоление кризиса потребуется от 3 до 6 месяцев. Пессимисты отводят два года. Но нам-то что? Да пока, собственно, ничего. Если не считать, что каждый второй ипотечный заем в России выдан иностранным банком. Отечественные кредитные структуры под небольшой процент привлекают на рынок ипотеки зарубежный капитал и, накинув свой «интерес», выдают средства заемщикам. Вполне естественно, что если у «материнских» западных структур начинаются проблемы, то появятся они и у нас. Импортерам теперь не до закачивания денег в ипотеку России. В результате складывается ситуация, когда на рынке нет свободных средств, которые бы могли направляться либо на строительство жилья, либо на выпуск ценных бумаг. Уже сегодня некоторые некогда успешные московские банки испытывают немалые трудности с выдачей кредитов. Как результат – застройщики, которые также пользуются услугами ипотечных банков, остались без финансовой подпитки, на риэлторском рынке разваливаются частные сделки, в тартарары летят задатки за квартиры.

По мнению некоторых экспертов, американский кризис отразится на небольших российских банках, которые вели либеральную политику и выдали много ипотечных средств по нестандартным условиям. Например, когда заемщики получали рубли и валюту без первого взноса или справки о доходах. Как следствие, такие организации, чтобы остаться на плаву, будут либо ужесточать ставку по кредитам, либо вовсе прикроют «ипотечный портфель». В противном случае понесут серьезные убытки или попросту обанкротятся. Другая сторона ипотечного кризиса скажется на деятельности риэлторов, которые, скорее всего, не станут иметь дело с небольшими банками. Они найдут более надежных партнеров.

Кстати, по мнению Валерия Горячева, эксперта «РосЕвроБанка», процентные ставки для ипотечных заемщиков в крупных кредитных организациях могут и вовсе не меняться. Все зависит от доверия иностранных инвесторов к тому или иному отечественному банку. Если сотрудничество надежно и успешно длится на протяжении долгих лет, то процент зарубежных заимствований не изменится. Соответственно на прежнем уровне останутся и процентные ставки для рядовых заемщиков. Во-вторых, и у заимствований есть предел. По оценкам финансистов из Банка России, средний процент по всем привлеченным средствам составил 15,4%. Банкам, долги которых не превысили 20%, по силам справиться с любым кризисом, а вот тем, кто перебрал, придется лихо.

По прогнозам оптимистов, вполне возможно, что евро и доллары все же будут поступать в Россию, но уже не такими «дешевыми», как раньше. Предполагается, что ставки повысятся на 2–4%, и достигнут 13–15. По уточнению Владимира Пономарева, чаще всего у нас пользуются ипотекой люди небогатые, которым с трудом давались выплаты по 10–11%-ным займам. Повышенная ставка половине из них окажется уже не по плечу. Удорожание «импортных» денег приведет к тому, что банки ужесточат условия кредитования для своих корпоративных заемщиков – строительных организаций. В результате и без того безмерные цены на жилье могут снова поползти вверх.

Пути выхода
Хотя, по данным ВЦИОМ, в России более 70% опрошенных граждан ипотечный кредит не только не брали, но и брать не планируют. Но, тем не менее, ипотечный рынок продолжает заполняться. Если в 2005 г. объем выданных займов увеличился в 3 раза, то уже в 2006-м – в 4,4.

И что самое интересное, среди заемщиков все меньше тех клиентов, которые стараются погасить кредит досрочно. Этот факт говорит о том, что в стране появляется все больше людей, для кого квартира не очередной инвестиционный проект, а надежная крыша над головой.

А Александр Казаков, председатель комитета по секьюритизации НАУИР, уверен, что заокеанский кризис сыграл к тому же самую позитивную роль в развитии кредитования в России. Если сравнивать положение, то в области ипотеки наша страна отстает от Америки на 25–30 лет. Так что если взять на вооружение негативный опыт и сделать правильные выводы, то кризис подобного масштаба в России не случится. Впрочем, некоторые эксперты считают, что «заигрывание» с отечественными клиентами только начиналось, и хорошо, что не распространилось повсеместно. В то же время проводился более строгий андеррайтинг заемщиков. Второй плюс в том, что на российском ипотечном рынке оказались очень ответственные плательщики, и мошенников можно пересчитать по пальцам. По данным статистики, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает 1%. В то время как на рынке потребительского кредитования граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достиг угрожающих размеров – более пятой части выданных денег.

«В сложившейся ситуации не банковские ставки нужно уменьшать, а искать пути для снижения цен на жилье, – уверен Владимир Пономарев. – Речь должна вестись о том, как, например, правильно определить малообеспеченные слои населения и выделить им субсидии на приобретение квартир? Каким способом стимулировать застройщиков, чтобы они искусственно не завышали цены? Как добиться льгот на энергоносители? Как снизить цены на землю, инженерную инфраструктуру, стройматериалы?» Положительное решение этих вопросов заметно снизит цену квадратного метра.

Конечно, заокеанские средства не единственные и даже не главные, за счет которых функционируют отечественные банки. Ведь на их счетах также аккумулируются вклады граждан, используются деньги юридических лиц. Но этого мало, надо искать и других инвесторов. Например, рассматривается предложение привлекать к ипотеке накопления Пенсионного и других фондов.

Банки, которые входят в число лидеров рынка, по-прежнему уверенно продолжают работать с заемщиками. И объемы кредитования только растут.

Сергей РОМАНОВ