Публикации по теме:
Несомненно, любовь — великое чувство. Увы, оно же часто делает людей безрассудными. Материальные соображения кажутся принижающими 'высокие отношения' и не берутся в расчет даже там, где это особенно важно, в первую очередь, в таких масштабных вопросах, как сделки с недвижимостью.
Закон гласит: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью...» (ст. 256, п. 1, ГК РФ). То есть считается, что любое добро приобретается в браке на совместно заработанные средства. Пусть один из супругов никогда не трудился вне дома, он (а чаще — она) создавал условия своей драгоценной половине для успешного пополнения семейного бюджета. Клиентам нотариальной конторы кажется вполне естественным, что на отчуждение (чаще — продажу) недвижимости, приобретенной в период брака, требуется согласие супруга.
Но даже если брак официально расторгнут, законодательная сила данного положения сохраняется. Все равно придется обратиться к бывшей половине за разрешением на продажу жилья, приобретенного в пору безоблачных супружеских отношений.
Правда, в процессе развода можно составить добровольное соглашение о разделе имущества (брачный договор) или определить права на него по суду — и больше не зависеть от воли и настроения друг друга. Но и в беспроблемные периоды семейной жизни все должно быть по закону. Не только продажа, но и покупка недвижимости в семье должна происходить под контролем недреманного супружеского ока. А ну как легкомысленная половина на средства, выделенные на покупку мини-пекарни, прикупит дачку? Поэтому при приобретении недвижимости на имя одного из супругов другой обязан подписать заявление о том, что не возражает против подобного распоряжения общим капиталом. Если супруг в момент совершения нотариата отсутствует, он может заблаговременно оформить соответствующее разрешение у другого нотариуса (желательно в двух экземплярах) либо в российском консульстве страны пребывания, если в данный момент он вне пределов родины. Идеальный вариант — это когда у супруга есть возможность явиться лично на нотариальное удостоверение договора приобретения или отчуждения недвижимого имущества. С собой необходимо иметь свидетельство о браке (либо о разводе — если брак, в течение которого была приобретена недвижимость, ныне прекращен, либо о смерти супруга — если штамп о браке с ним есть в паспорте), а также действующие паспорта.
Один из экземпляров заявления о согласии отправляется в регистрационную палату для регистрации заключенного договора. Каждый, кто не состоит в браке согласно документам, дополнительно обязан оформить заявление об этом, приняв на себя ответственность за умышленное сокрытие брака, чтобы избежать рисков, связанных с оспариванием сделки, проведенной с нарушением прав супруга, о котором нет официальной информации. Особенно часто в подобных ситуациях оказываются иностранные граждане, в паспортах которых, как и в наших загранпаспортах, чаще всего сведения о браке отсутствуют.
Чаще всего, по свидетельству нотариусов, в процессе удостоверения сделок с супругами происходят следующие неприятности:
Естественно, что при отсутствии необходимых лиц и документов нотариат приходится откладывать, что, к сожалению, может угрожать запланированной сделке «летальным исходом».
Не требуется согласия супругов на получение в собственность и последующее отчуждение недвижимости, полученной одним из них «...до вступления в брак, во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам», поскольку она наряду с другими видами имущества «является его собственностью» (ст. 36, п. 1, СК РФ). Здесь все просто и очевидно, кроме одного: к «иным безвозмездным сделкам» относится и приватизация. Так что не спешите необдуманно отказываться от участия в приватизации совместно занимаемой жилплощади в пользу супруга. Тот факт, что вы добавили большое количество квадратных метров, когда много лет назад съезжались с мужем, и вместе фигурируете в обменном ордере, будет мало что значить, если вы сниметесь с регистрации из «общей по жизни» квартиры. Супруг, ставший единственным владельцем в результате такой приватизации, сможет самостоятельно распорядиться ею на законных основаниях.
От таких несправедливых сюжетных поворотов нас спасает возможность предусмотрительно оформить соответствующее соглашение — брачный договор.
Правовое содержание брачного договора, условия его заключения и расторжения регулируются статьями 40-44 (глава 8) Семейного кодекса РФ. Рассмотрим упомянутый случай: приватизация на имя одного из супругов той жилплощади, права на которую образовались в результате существенного вклада другого. Например, муниципальная трехкомнатная квартира была получена в результате «съезда» по обмену, причем у супруги была «двушка», а у супруга — комната в коммуналке. Жена уже использовала ранее свое право приватизации, и теперь сделать общую квартиру собственностью может только супруг, приватизировав ее на свое имя. Тогда можно составить брачный контракт, в соответствии с которым стороны приходят к справедливому соглашению, что супруга, учитывая ее вклад в общие квадратные метры, имеет право на 2/3 данной квартиры, хотя жилье приватизировано только на имя мужа. Правда, не всякое распределение материальных благ может быть зафиксировано в брачном договоре. Любителям иностранных детективов хорошо знаком леденящий душу сюжет: героиня «заказывает» супруга, мечтая остаться свободной и богатой вдовой, поскольку ее брачный договор составлен так неудачно (она была юна, наивна и неопытна), что в случае развода она останется ни с чем. В России это невозможно — закон не способствует развитию криминальных наклонностей граждан, поскольку гласит: «Брачный договор... не может... содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение» (ст. 42, п. 3, СК РФ). Поэтому принцип «тебе — все, а мне — ничего» здесь не действует, независимо от того, какие побуждения руководят «лирическим героем» — порыв бескорыстно-жертвенного чувства или желание избежать материальной ответственности за правонарушение, отписав все общее имущество супругу.
Теоретически, представленный нотариусу брачный договор — вместо разрешения на отчуждение квартиры — не всегда стопроцентно гарантирует отсутствие претензий со стороны супруга. Поэтому всем будет спокойнее, если после составления договора, отражающего режим распоряжения собственностью, супруги обратятся в ГУЮ «Городское бюро регистрации». Сейчас наряду с правоустанавливающими документами ГБР регистрирует и брачные договоры. Или если по брачному договору отчуждения собственности не произошло, делается отметка на старых договорах собственности на недвижимость. Суть отметок: заключен брачный договор, регулирующий иной порядок прав.
Если супруг инвестирует средства в долевое участие в строительстве, то он может делать это без согласия своей половины — пока «долевка» существует как финансовая операция. И даже когда дом построен и дольщики должны стать собственниками, не требуется разрешения мужа (жены) для регистрации прав собственности на новую квартиру на имя супруга-инвестора. Так что в этом случае деньгами он может распоряжаться вроде бы самостоятельно. Но не надо обольщаться. Закон все равно будет строго следить за соблюдением гражданских прав супругов: квартира приобретена в браке, и другой супруг имеет право на законную долю в ней, «если договором между ними не установлен иной режим распоряжения этим имуществом».
Житейская ситуация: родители хотят осчастливить чадо подарком в виде жилплощади. Но чадо женато на особе, не вызывающей у них ни симпатии, ни доверия. Можно купить жилье на себя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную, после чего сынку предстоит поход в налоговую инспекцию и небольшие дополнительные траты. А можно поступить проще: оформить договор покупки в пользу третьего лица. Для этого и сын, и один из родителей (правда, опять же, заручившись согласием другого) являются в нотариат и оформляют договор, в соответствии с которым мама покупает квартирку на свои средства, но сын становится правообладателем — собственником квартиры. При этом права на квартиру рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги уплатила мать с согласия отца). А значит, в дальнейшем супруга не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую. Аналогично поступают граждане, приобретающие недвижимость на свое имя за счет выделенных им на работе денег. Естественно, супруге «доверенного держателя недвижимости» не обязательно ни знать об этом, ни, тем более, иметь отношение к чужим средствам — снова выручает договор «в пользу третьего лица».
Именно такой, поистине добрый, совет может услышать от друзей и родственников витающий в эмпиреях любовной страсти человек. Оно и понятно: близкие беспокоятся, что «ослепленный страстью нежной» может стать добычей брачного афериста или оказаться в сетях холодного прагматика. Ведь даже если права собственности на квартиру неоспоримы, зарегистрировавшийся в ней супруг автоматически становится обременителем, со всеми вытекающими отсюда правами на проживание. И в случае развода его невозможно просто снять с регистрационного учета в «воздух» или вернуть по прежнему месту жительства без его согласия, даже по суду. А значит, придется обеспечивать какой-либо жилплощадью за счет собственных средств. Продать даже подаренную или унаследованную квартиру, в которой зарегистрирован супруг, невозможно без его согласия, правда, не как супруга, а как проживающего в ней. Иначе в силу вступит п. 2 ст. 292 ГК РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника», и сделка сорвется.
Оформление брачного договора происходит у нотариуса. С собой надо иметь паспорта, свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован) и желательно правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет фигурировать в качестве предмета договора. Брачный договор составляется в трех экземплярах: по одному документу выдается каждой из сторон, а контрольный остается в делах нотариуса.
При изменении семейной ситуации брачный договор может быть переписан или расторгнут. Для этого желательно явиться к тому же нотариусу. В том случае если в брачном договоре между супругами перераспределяются права собственности на недвижимость, это фактически становится обычной сделкой по отчуждению недвижимости. Для нее собирается стандартный пакет документов, предыдущие договоры о собственности остаются в делах нотариуса, а составленный им новый брачный договор приобретает статус правоустанавливающего документа и регистрируется в регистрационной палате. В составлении брачного договора не может быть отказано лицам, не состоящим в браке, если они утверждают, что их брак будет зарегистрирован в будущем. В соответствии со ст. 41, п. 1, СК РФ, «...брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака». Если граждане так и не дошли до ЗАГСа, их договор недействителен, даже если они живут в гражданском браке, ведут совместное хозяйство и имеют общих детей. Поскольку в имущественном отношении такие браки не имеют значения и правового статуса.
Для того чтобы не дать повода для оспаривания законности совершаемой сделки супругом, важно очень точно и подробно оформлять соответствующие разрешения. Поскольку одно дело — продать недвижимость и совсем другое — подарить ее, то есть не получить денежной компенсации. Кроме того, если речь идет о приобретении доли, то она должна быть указана или конкретно, или же как любая доля. Желательно даже в разрешениях на покупку, не говоря уже о разрешении на отчуждение, подробно указать, по какому адресу находится недвижимость, у кого она приобретается и т. д. Особенно если речь идет о сделках, совершаемых в пользу третьего лица. Здесь необходимо указать, в чью пользу осуществляется это приобретение. Чем больше конкретики, тем меньше потом возможностей оспаривать законность сделки на основании того, что супруг был введен в заблуждение. Как правило, это касается случаев, когда супруг не присутствует при нотариате, а готовит разрешение заблаговременно или высылает его из другого города или страны. Тогда желательно заранее подойти к нотариусу, который будет удостоверять сделку, и согласовать с ним четкую формулировку, чтобы во время нотариата не возникло неприятных недоразумений. Участники сделки, не состоящие в браке, обязаны оформить соответствующее нотариальное заявление. Однако если сделка оформляется по доверенности, у доверенного лица может быть полномочие подавать сведения о семейном положении доверителя. Тогда он пишет заявление от имени доверителя. Если такого полномочия в доверенности нет, к доверенности должно быть приложено личное заявление доверителя - лица, от имени которого продается или приобретается недвижимость.
Если Вы хотите, чтобы Вашей сделкой занимались профессионалы, звоните по тел. 290-44-88, или оставляйте заявку! Мы поможем вам продать или купить квартиру быстро и выгодно!
28.09.2007 12:36:48
