Принятые Думой законопроекты направлены на оптимизацию ипотечного кредитования, на снижение банковских рисков, а значит, и ставок по ипотечным кредитам, — говорит директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергей Круглик.

Как известно, люди у нас неплохие, только жилищный вопрос их портит. И именно жилищным вопросом занимались перед уходом на каникулы депутаты Госдумы. О том, что собираются предпринять законодатели, чтобы обеспечить граждан доступным жильем, «Итогам» рассказал один из разработчиков законопроектов, директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергей Круглик.

— Сергей Иванович, главный вопрос, который волнует всех, — как сделать ипотеку доступной для людей со средними доходами?

— В законопроекте о внесении изменений в закон об ипотеке были сделаны поправки, предусматривающие возможность страхования части кредита. Это позволяет расширить доступ к ипотеке граждан, которым не хватает средств на первый взнос. Допустим, квартира стоит сто тысяч долларов, вам банк дает семьдесят. Но еще тридцать тысяч вы должны внести сами в качестве первоначального взноса. У молодых людей, а именно молодежь — основная целевая группа ипотечной программы, таких денег обычно нет. Поэтому двадцать тысяч из упомянутых тридцати страхуются, что снижает риск невозврата денег. Именно двадцать, поскольку все тридцать тысяч никто не застрахует, какой-то риск вы должны взять на себя. И оставшиеся десять тысяч будут вашим первоначальным взносом. Опять же это плюс и для банков, которые разделят свои риски со страховщиками. Если говорить о деталях, то они сейчас обсуждаются, и по какой именно схеме будет происходить страхование, будет ли заниматься этим банк или заемщик — пока не решено. Что же касается основного кредита, то есть семидесяти тысяч долларов, то страховать их или нет, банк будет решать сам. Это первое. Второе — раньше на заложенную квартиру банк не мог наложить взыскание, то есть забрать ее, если владелец запаздывал с возвращением денег. Сейчас эта норма отменена. С точки зрения банка, это, безусловно, уменьшение риска. Далее, при банкротстве банка денежная масса, «завязанная» на покрытие ипотечных кредитов, выводится из конкурсной процедуры, таким образом, меньше шансов, что она будет разбазарена. Так что основная наша задача — уменьшение рисков, что повлечет за собой снижение процентной ставки по ипотечным кредитам.

— А как сами банки относятся к идее снизить процентную ставку по ипотечным кредитам?

— В разработке всех этих законопроектов банковский сектор принимал непосредственное участие. Ведь высокие процентные ставки — это защита от высоких рисков. А если риски будут снижаться, то снизятся и процентные ставки, что привлечет в банки новых клиентов.

— Сейчас часто можно услышать оптимистичные прогнозы, что уже через несколько лет процентная ставка по ипотечному кредиту будет составлять 8-10 процентов, а рассрочка по выплате увеличится до 15-20 лет. Вы согласны с этим?

— Месяц назад я бы согласился. Но, учитывая то, что сейчас творится в банковской сфере, делать прогнозы сложно.

— Вы упомянули об обращении взыскания на заложенную квартиру. Не могли бы вы поподробнее рассказать, как будет решаться проблема «дефолта заемщика», который не возвращает банку кредит?

— Это одна из спорных тем, обсуждавшихся достаточно горячо. С одной стороны, все вроде бы понятно, надо защитить человека, который по каким-то обстоятельствам, порой весьма существенным, не в состоянии выполнить свои обязательства перед банком. Но, с другой стороны, поставьте себя на место банкира, который не может получить назад свои деньги. У него взяли кредит под залог квартиры, но в этой квартире уже прописана семья, и выселить ее по закону нельзя. Наложить какие-то санкции можно, а реализовать их — нет. Теперь же, получив возможность забрать у должника заложенную квартиру, банк имеет дополнительные гарантии того, что кредит ему вернут, а значит, сможет снизить процентную ставку.

— И куда будут выселять должников? Ведь должен быть создан какой-то специальный фонд жилья...

— В Жилищном кодексе, который будет рассматриваться осенью во втором чтении, прописана процедура создания специализированного жилого фонда, предназначенного не только для переселения людей в случае каких-то катастроф, но и в случае возникновения проблем с кредитором. Хотя сразу должен отметить — таких случаев очень мало, поскольку заемщик, как правило, оценивает свои возможности, прежде чем взять кредит. Но тем не менее, если такое все же случится, дело это обязательно будет рассматривать суд. Только после решения суда должника можно будет переселить в общежитие, так как по Конституции мы не имеем права выгнать человека на улицу. Тем временем банк реализовывает квартиру должника, после чего те деньги, которые несостоятельный заемщик успел выплатить банку, будут ему возвращены. Если этих средств окажется достаточно, то человек может сам купить себе новую квартиру. Если же нет, то вопрос будет решаться на уровне муниципалитета. Ведь вариант, когда человек ни с того ни с сего вдруг перестает платить, маловероятен, для этого скорее всего существуют объективные причины, например потеря трудоспособности. В этом случае должник, вероятно, перейдет в разряд малоимущих и местные органы власти могут предоставить ему бесплатное жилье по социальному найму.

— А если в той квартире, которую банк собирается отобрать за неуплату, проживают льготники, инвалиды, пенсионеры и так далее?

— В сегодняшнем законопроекте льготных категорий нет. Одно дело, если человек попадает в разряд малоимущих, тогда он не берет кредит в банке, а ждет бесплатного жилья. Или «государевы люди», например военные, — перед ними несет ответственность государство. Все остальные, будь то пенсионер, инвалид или кто-то еще, считаются участниками рынка, а на рынке все равны.

— В законопроекте появляется понятие «добросовестный приобретатель». Что оно означает?

— Представьте себе вариант, когда вы покупаете квартиру, в которой кто-то живет, и выселить его оттуда не представляется возможным. Поэтому в Думе мы как раз обсуждали законопроект, который регламентирует понятие «добросовестный приобретатель». Если вы прошли регистрацию прав при совершении сделки, то вы становитесь «добросовестным приобретателем». И если вдруг возникают какие-то проблемы с этой квартирой — например, она была неверно приватизирована 10 лет назад или еще что-то, — вас это не касается. По решению суда тому, кто продавал эту квартиру, органами регистрации может быть возмещено до миллиона рублей, но только по решению суда. Все эти законопроекты направлены на снижение банковских рисков, а значит, и ставок по кредитам.

— Еще одно новшество, которое многих взволновало, — это отмена согласования сделок по недвижимости с органами опеки и попечительства. С этим согласны далеко не все. На ваш взгляд, это разумно?

— Да, эта тема вызвала ожесточенные споры. Ведь на первый взгляд кажется, что здесь ущемляются права детей, недееспособных граждан и так далее. Но на самом деле это вполне сознательное решение, принятое после длительного обсуждения, в котором участвовали в том числе и международные эксперты. Ведь подавляющее большинство родителей заботится о своих детях. И когда мы говорим, что каждый, у кого есть малолетние дети, должен, совершая сделку с недвижимостью, прийти в некую организацию, которая еще посмотрит, давать согласие или нет, это явное ограничение прав. Даже нарушение презумпции невиновности, поскольку заранее подразумевается, что мы с вами плохие родители и за нами надо присматривать. Правда, мы внесли в проект закона поправку о том, что по решению органа опеки и попечительства может быть приостановлена регистрация прав на недвижимое имущество, если у собственников жилья ограничены родительские права. Теперь уже сами органы опеки должны работать так, чтобы владеть всей информацией в отношении тех детей, права которых могут быть ущемлены за счет продажи жилья.

— Еще одно новшество: больше не требуется нотариальное удостоверение права собственности...

— Да, мы вносили в Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы изменения, касающиеся такого ключевого момента, как отмена нотариального удостоверения права собственности на недвижимость. Нам, похоже, удалось снять противоречие, появившееся еще в 1998 году: тогда было решено, что регистрация прав будет проходить не по нотариальной системе, а через государственную структуру регистрации прав на недвижимое имущество. Но в итоге получилось, что была сформирована система государственной регистрации прав и сохранена нотариальная система. Хотя во всем мире выбирают либо одну, либо другую систему, у нас же они существовали вместе. Сегодня мы от нотариальной схемы отказались. Это дает возможность гражданину сэкономить полтора процента от стоимости недвижимости, которые он раньше платил нотариусу, а также избавляет от необходимости выстаивать дополнительные очереди.

— Давайте взглянем на проблему с другой стороны. Допустим, что ипотечные кредиты будут выдаваться в массовом порядке. Но не приведет ли это к дальнейшему росту цен на жилье, поскольку резко повысится спрос?

— Есть такое опасение. Заметьте, что практически все принятые на весенней сессии законы связаны с формированием спроса на рынке жилья, за исключением двух, которые касаются увеличения предложения в этой сфере. А ведь если забуксует вторая часть законов, которая предопределяет формирование предложения, то все усилия, направленные на увеличение спроса, ни к чему, кроме роста цен на рынке, не приведут. Перед внесением в Госдуму пакета законопроектов мы сделали серьезный анализ состояния жилищного строительства, и вообще жилищного фонда в России. За прошлый год по всей стране было построено 36,5 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения: в 1987 году ввели в эксплуатацию порядка 72 миллионов квадратных метров. Разница ощутима. И абсолютно ясно, что если мы подогреваем спрос и при этом не формируем предложение, то ничего хорошего из этого не выйдет. В Петербурге строительные компании уже создали прогнозную модель, из которой видно, что, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства, жилье будет раскупаться уже на стадии проектирования. То есть наступит момент, когда произойдет обвал, потому что все жилье на рынке будет раскуплено еще на нулевом этапе. Эти выводы полностью совпадают с нашими. Проанализировав ситуацию, мы поняли, что является основным сдерживающим фактором на рынке жилья. Прежде всего это наличие оборудованных всей необходимой инфраструктурой земельных участков. Таких участков не хватает, но начиная где-то с 2007 года мы рассчитываем вплотную заняться этой проблемой. Так что осенью мы будем рассматривать Градостроительный кодекс, в том числе законопроекты о принципах тарифного регулирования, об инвестиционном соглашении — именно те законопроекты, которые направлены на формирование предложения на рынке жилья. Иначе ситуация полностью выйдет из-под контроля.

— Формирование «цивилизованного» спроса и предложения жилья — одна из основных задач Жилищного кодекса. Однако сам кодекс принимается с большими трудностями. Например, сейчас его отложили на осень. Почему?

— Сегодняшний кодекс, который разрабатывался и правительством, и депутатами Госдумы, — это плод коллективного труда. Но ведь сколько людей, столько и мнений. Поэтому его отложили, чтобы еще раз согласовать с органами власти, с обществом, с регионами.

Константин Волков
Журнал Итоги